Kaip likimas būtų, tik porą savaičių iki savo verslo kelionių į Europą, mano nuomininkai man pranešė apie savo 30 dienų įspėjimą apie 4 000 EUR per mėnesį. Po visų išlaidų, turtas tinklai apie $ 3000 per mėnesį arba $ 36000 per metus. Nuo 2005 m. Dislokavimo ši nuoma buvo čempionas, kurio metu nebuvo nė vieno mėnesio.
Dabar susiduriu su sprendimu. Ar bandau surasti naujų nuomininkų ar parduoti turtą tuo, kas atrodo silpnėjanti nekilnojamojo turto rinka. Galbūt jūs susidursite su šia dilema vieną dieną. Pakalbėkime apie kai kuriuos dalykus, kad galėtume priimti geriausią sprendimą!
Nuoma ar parduoti?
Kuo vyresni, tuo daugiau noriu supaprastinti savo gyvenimą. Kai dirbu visą darbo dieną, aš mėgavau nekilnojamąjį turtą. Per savo tamsiausias verslo valandas, nekilnojamasis turtas buvo pagrindinis HOPE, kuris leistų man vienai dienai laisvas. Nesvarbu, kaip elgtis namuose, kai viskas sugedo. Aš nesiryžiau eiti į kasmetinius HOA susitikimus. Atvirų durų priėmimas buvo įdomus, nes galėjau susipažinti su įvairiais žmonėmis, kurie dalinosi įspūdingomis detalėmis apie savo gyvenimą. Aš žinojau, kad kiekvienas veiksmas priartino mane prie finansinės laisvės.
Vis dėlto, pabėgėdamas iš darbo, atleiskdamas nuo darbdavio, aš lėtai mažiau domėjau nekilnojamojo turto registravimu. Kiekvienas žinovas iš probleminio nuomininko arba atvirame namuose išsiskleidžiančio nuomininko išsiskleidžia. Dėl mano atleidimo, kuris šiandien vis dar moka, planas išgyventi iš mano pasyvių pajamų neįvyko. Tiesą sakant, nuo to laiko, kai aš palikau darbą, beveik visos mano pasyvios pajamos buvo arba buvo sutaupytos, ar reinvestuotos.
Tada pradedant nuo 2014 m., Išsinuomoju seną namą, nes aš sumažėjau į fiksuotoją tyliau kaimynystėje. Turėdamas dvi nekilnojamojo turto nuomos patalpas, taip pat atostogų turtą, buvau dar mažiau patenkintas žemės sklypu. Nors turiu daug laisvo laiko, sodyba pradėjo jaustis kaip darbas, kuris visiškai priešingas tai, kodėl norėjau anksti išeiti į pensiją! Ir kas labiausiai bumsai manęs yra nuomininkai, sutikdami su nuomos sąlygomis ir tada nutraukti nuomos sąlygas. Kodėl ne visi gali padaryti tai, ką jie žada?
Paskutinis dalykas, kuris iš tikrųjų paskatino man apsvarstyti galimybę parduoti, - tai netikėtas mano interneto verslo augimas. Man labai smagu būti verslininku, kad aš manau, kad aš tikrai nenoriu nerimauti dėl nekilnojamojo turto. Aš visada norėjau linksmintis ir užsidirbti pinigų pusėje, o ne uždirbti pinigus ir šiek tiek linksminti.
Vien tik mano "Atleidimo strategijos vadovas" sudaro maždaug tokį patį kiekį, kaip ir mano nuomos turtas. Be to, knyga nereikalauja jokios priežiūros ar mokestį už jo vertę. Tai apie pasyvų pajamų srautą. Turiu gana įdomų postą dujotiekyje, kuriame lyginami nekilnojamojo turto ir interneto verslo, kurio nenorite praleisti.
Spręsti matematiką
Dabar, kai pasidalinau savo subjektyviais jausmais, norėčiau sutelkti dėmesį į objektyvius skaičius. Pasibaigus dienai, turto vertė yra pagrįsta pinigų srautais, kurį jis gali pateikti.
Neperleidžiant turto išnuomojant, prarastai pajamų suma yra maždaug 36 000 USD. Dėl nusidėvėjimo, apmokestinamosios pajamos yra daug mažesnės. Tačiau ne viskas prarasta, nes parduodant turtą būtų gautos pajamos, kurias galima reinvestuoti.
Niekas tiksliai nežino, ką jie gaus už savo turtą, kol jie pagaliau gaus kai kuriuos pasiūlymus. Tačiau galite pateikti išsamias spėliones apie kainų diapazoną, kurį galbūt gausite lygindami neseniai parduotus kompasus pagal kainą / kv.
Analizuoti kompozicijas
Mano turtas yra 1000 kvadratinių pėdų. Naujausi comps buvo parduoti už $ 980 - $ 1500 / sqft Ramiojo vandenyno aukštumos kaimynystėje. Todėl diapazonas yra $ 980,000 - $ 1,500,000. Nieko daugiau nei 1300 USD / kv. Ft yra pagrindinis turtas, kuris buvo pertvarkytas. Vienintelis dalykas, kuris buvo pertvarkytas mano kondo, yra vonios kambarys. Visa kita yra originali nuo 1980 m. Tačiau, turiu nuostabų negyvą, atsižvelgiant į parką. Todėl mano išsilavinęs spėjimas yra kažkur apie $ 1100 - 1200 $ už kvadratinį metrą, arba $ 1.1M - $ 1.2M.
Prašome neužsikrauti dėl nekilnojamojo turto kainos čia San Franciske. Čia brangu. Sutelkti dėmesį į metodiką.
Naudokite realistinę spartą
Dabar paverskite investuotoją ir naudokitės kapitalizacijos norma (kapitalo norma), kad galėtumėte įvertinti savo turtą. Paimkite savo metines grynojo veiklos pajamas (bendrieji nuomos mokesčiai, atėmus nekilnojamojo turto mokesčius, techninę priežiūrą, PVM ir kt.) Ir padalykite jį į savo regione nustatytą ribos normą. Pagalvokite apie viršutinę normą, nes reikalaujama, kad metinė turto grąžos norma arba jūsų teritorijoje grįžtančių pirkėjų noras priimti.
Pvz., Jei sutinkate su mažu 2% dydžiu, manote, kad turtas yra tvirtas ir tvirtas. Todėl pajamos yra antrinis vertinimas. Jei sutinkate su aukštu 10% dydžio norma, tai reiškia, kad turbūt mažai tikėtina, kad bus didelis kapitalo augimas, taigi dabar norite didesnių pajamų.
San Franciske šiuo metu ribos norma yra apie 3,8%.Tai 2% didesnis nei 10 metų obligacijų pajamingumas, dar žinomas kaip nerizikinga pelno norma. Jei noriu dar labiau susitvarkyti, man reikia apskaičiuoti "Pacific Heights" ribas. Jei SF kapitalo norma yra 3,8%, mano nuomone, "Pacific Heights" kapitalo norma turi būti nuo 3% iki 3,7%.
Sužinokite, kur susikerta dvi reikšmės
Paimkite savo metines grynąsias veiklos pajamas ir padalykite jas pagal savo regiono numatytą kapitalo normą. Mano atveju aš norėčiau pasinaudoti 36 000 USD / 3% - 3,7% = 973 000 JAV dolerių - 1 200 000 JAV dolerių. Galiu paimti vidutiniškai ir gauti $ 1 086 500. Dabar aš palyginu ribos skaičiavimo reikšmę kompasams ir sutelkia dėmesį į sutapimą. Taigi reali pardavimo kaina yra apie 1,1 mln. USD. Bet kas daugiau nei 1,1 mln. Dolerių turėtų būti laikoma laimėta. Viskas, ko mažiau, reikalauja daugiau svarstymų.
Nustatykite ypatingas savybes
Kiekvienas turtas turi savo nematerialųjį turtą, kuris gali paskatinti žmones pasiūlyti daug didesnes nei numato datas. Aš pritraukiu nekilnojamojo turto su vaizdais. Iš šio objekto atsiveria puikus vaizdas į parką. Būčiau laimingai sumokėjęs ne mažiau kaip 50 000 JAV dolerių už turtą, kai 2003 m. Pirmą kartą suklupčiau už jį 580 000 dolerių. Tačiau kai kurie žmonės mėgsta susidurti su kitais pastatais ir niekada nemokės užmokestį už tai, kad jų akių obuoliai masažuojami po darbo kasdien. Jums tik reikia sužinoti, kad vienas pirkėjas, kuris pateikia premiją už tai, ką siūlo jūsų turtas, norint gauti didžiausią dolerį.
Labai lengva nerimauti dėl savo savybių. Parduodant šią būstinę yra kaip parduodama mano kūdikį, nes tai buvo pirmas turtas, kurį nusipirkau kaip 25 metų. Baimė dėl jūsų turto trūkumo yra pavojinga, kai baigiasi laikas derėtis dėl pardavimo kainos. Nepamirškite laikyti savo turto kaip priemonės pabaigoje. Mano galas visada buvo laimė ir laisvė.
Ateities pajamos iš pardavimo pajamų
Tarkime, kad ši nuosavybė parduoda už 1 120 000 JAV dolerių. Po rinkliavų ir mokesčių, aš palikau apie 1 000 000 JAV dolerių, nes čia nėra hipotekos. Kas gali pagaisti 1 000 000 dolerių, atsižvelgiant į tai, į ką noriu investuoti?
1) 5 metų CD 2,4%: 24 000 USD per metus. Trūkstamas pajamų generavimas: 12 000 USD.
2) Kalifornijos muni obligacijos 2,5%: 25 000 USD per metus nemokamai. Trūkumas: 11 000 USD. Nemanykite, kad Kalifornija bus numatytoji.
3) didelis pajamų dividendas ETF (DVY): $ 36,000 per metus dividendų pajamos. Nėra trūkumų, bet gali būti daug pagrindinės rizikos.
4) Rizikos skolos fondas, kurio tikslinė IRR yra 16%: $ 120000 per metus už bendrą 840 000 USD grąžą per septynerius metus, jei prisiimčiau kuklesnę 12% IRR. Tačiau galbūt 30% tikimybė prarasti 200 000 USD fondo pabaigoje.
5) Automatinis investavimas su "Wealthfront": Galėčiau pasirinkti labai konservatyvų rizikos toleranciją ir "Wealthfront" kiekvieną mėnesį automatiškai investuos vienkartinę sumą arba naujas lėšas į 50/50 akcijas ir obligacijų portfelį su 2,5% pelnu, kad gautų 25 000 JAV dolerių per metus bendrųjų pajamų.
Tai yra tik penki pavyzdžiai, kuriuos galėjau teoriškai padaryti su būsto pardavimu, kad kompensuotų trūkumą. Turite sužinoti, kas labiausiai jums tinka. Yra viena įdomi investavimo alternatyva, kuri investuoja į nekilnojamąjį turtą per "crowdsourcing" platformą. Greitai parašysiu kuo daugiau žmonių.
Galutinis klausimas paklausti
Paskutinis klausimas, kurį turėtumėte užduoti sau prieš parduodant, yra: "Ar aš jaučiuosi 20 metų nuo šiol parduodamas šiandien?" Jei esate vyresnis nei 60 metų, turintis pensiją, kuri aprūpina visus jūsų poreikius, kurie rūpinasi? Vidutinė gyvenimo trukmė yra tik apie 84. Gausite daug, supaprastindami likusius 24 savo gyvenimo metus.
Jei jūs vis dar siekiate savo finansinės veržlės, neturite kitų pajamų srautų, nelabai mėgstate savo darbo ir nenorite pradėti verslo, jūsų turtas gali būti vienas iš nedaugelio dalykų, išlaikančių jūsų tikisi gyvas. Tai dažnai trunka keletą metų nuostolių, kol galų gale atsilieka. Būkite pakankamai kantrūs, kad infliacija jus padėtų.
Nepaisant mažesnių pajamų, man patiks, kad neturėsiu valdyti šio turto daugiau nei nuostoliai. Tai keista, nes kai jūs turite visišką laisvę, turėdami daryti tai, ko nenorite, jaučiasi EXTRA BAD. Kai kasdien susitvarkai su savo "micromanager", su nuomininkais ir "HOA" galite jaustis kaip malonus atšaukimas!
Jei negaliu parduoti savo nuosavybės už didžiausią dolerį, aš sutrauksiu dantis ir bandysiu padidinti nuomos kainą 200 dolerių per mėnesį, kaip būsto savininką bent jau dar vienerius metus. Gal dar tikimės pasiekti pasyvių pajamų tikslą?
Rekomendacijos
Chirurgiškai investuoti į nekilnojamąjį turtą: Jei nenorite nuolat mokėti didžiulių nekilnojamojo turto mokesčių, neturite įmokėjimo pirkti turtą ar nenorite susieti savo likvidumo su fiziniu nekilnojamuoju turtu, pažvelkite į RealtyShares, vieną iš didžiausių nekilnojamojo turto crowdsourcing bendrovių šiandien. Galite investuoti į sandorius visoje šalyje už maždaug 5000 $. Galima nemokamai tyrinėti.
Įsigykite hipoteką: Patikrinkite naujausius hipotekos paskolų palūkanų normas internete naudodami "LendingTree". Jie turi vieną iš didžiausių paskolų teikėjų, kurie konkuruoja dėl jūsų verslo, tinklus.Jūsų tikslas turėtų būti kuo daugiau rašytinių pasiūlymų, o tada naudoti pasiūlymus kaip sverto siekiant gauti mažiausią palūkanų normą. Galiausiai palūkanų normos pradėjo rinktis didesnius postus.
Atnaujinta 2017 metais. Aš nusprendžiau laikyti savo nuosavybę ir išsinuomoti. Mano pasyvios pajamos šiuo metu yra apie 17 500 JAV dolerių per mėnesį arba apie 210 000 JAV dolerių per metus.
